תיקון שומת היטל השבחה ע"י ועדה מקומית - אימתי?

בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, מוסכמת ועדה מקומית להוציא לבעלי מקרקעין שומות היטל השבחה, בגין מספר אירועים משביחים, ובהם אישור תכנית (תב"ע), אישור הקלה או שימוש חורג. במסגרת שומות אלה, שנערכות ע"י שמאי מקרקעין מטעם הועדה המקומית, מוערך גובה ההשבחה שנוצר במקרקעין, כתוצאה מן האירוע המשביח. גובה ההשבחה מוערך נכון למועד הקובע, קרי מועד קרות "אירוע המס" (למשל, במקרה של אישור תכנית – מועד כניסת תכנית לתוקף). 

בפני נישום המקבל לידיו שומת היטל השבחה, עומדת האפשרות להשיג על שומת היטל ההשבחה שהוצאה לו, בשני מסלולים חלופיים עיקריים, האחד – ניהול הליך בפני שמאי מכריע (כאשר הוא חולק על גובה החיוב), והשני -  באמצעות הגשת ערר לוועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה (בפניה ניתן להעלות גם טענות כנגד עצם החיוב). שני גופים אלה מוסמכים במקרים המתאימים להתערב בשומת הועדה המקומית, ולשנות את גובה ההשבחה וההיטל המושת על הנישום. 

אולם, מהו הדין במקרים שבהם לאחר הוצאת השומה המקורית, סבורה הועדה המקומית (או הנישום), כי יש צורך בתיקון שומת היטל ההשבחה שהוצאה על ידה, מפאת טעות שנפלה בה? האם הועדה המקומית מוסכמת לתקן בעצמה את שומתה, ולהוציא שומה מתוקנת תחתיה? ואם כן - באילו תנאים, ומה היקף התיקון המותר? בעבר, עד כניסתו לתוקף של תיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה, שחוקק בשנת 2009, לשון החוק הסמיכה את הועדה המקומית לתקן שומה בתנאים מסוימים, "אם היא סבורה, מטעמים שיירשמו, שהשומה הקודמת בטעות יסודה". 

הוראה כללית זו זכתה לפרשנויות שונות בפסיקה ובספרות, ביחס לעילות התיקון, ולהיקף התיקון שאותו מוסמכת הועדה לבצע. יצוין כי על פי לשון החוק אותה שעה, סמכות הועדה המקומית הוגבלה אך ורק למקרים שבהם החיוב על פי השומה המקורית טרם שולם. ואולם, כיום, לאחר תיקון מס' 84 לחוק, ההסדר בנוגע לתיקון שומה ע"י ועדה מקומית, קבוע בסעיף 14(ו) לתוספת השלישית, שזו לשונו: "הוועדה המקומית רשאית לשנות את השומה רק מנימוקים שעניינם טעות בפרטי המקרקעין, הנתונים הפיזיים של המקרקעין, התכניות החלות על המקרקעין או הזכויות שיש לחייב במקרקעין". 

בפסק הדין בעניין ע"א 8453/09 קרן נ' בנק דיסקונט (שניתן בשנת 2012), התייחס בית המשפט העליון לרקע לתיקון הוראת החוק בהקשר זה, וכן לפרשנותו הנכונה. בפסק הדין צוין בין היתר כי נוסח הסעיף דהיום "נועד להגביל את סמכות התיקון לעילות טכניות באופיין, כאלה שאינן קשורות לעבודתו המקצועית של השמאי". עוד צוין בפסק הדין כי הוספתה המכוונת של המילה "רק" ללשון הסעיף, מלמדת שמדובר ברשימה סגורה של עילות, והבהיר כי "כיום הדרך לתקן טעויות שאינן באות בגדר הרשימה הסגורה הקבועה בסעיף 14(ו) לתוספת השלישית תיעשה באמצעות הגשת ערר, או באמצעות מנגנון של מינוי שמאי מכריע". 

יצוין, כי במהלך השנים שחלפו מאז מתן פסק הדין בעניין קרן, ניתנו החלטות רבות של ועדות הערר השונות, שהלכו כמובן לאור קביעותיו המפורשות של בית המשפט העליון. במקרים בודדים הגיעה הסוגיה גם לפתחו של בית המשפט המחוזי (ר' למשל עמ"נ (תל אביב-יפו) 9061-07-19 ומ"ק אור יהודה נ' פסו רומי). 

לאחרונה, נדרש בית המשפט העליון שוב לסוגיית עילות התיקון, והיקף סמכותה של הועדה המקומית לתיקון שומה, במסגרת בר"מ 2013/24 הועדה המרחבית לתכנון ובניה ישובי הברון נ' אינג' בר יהודה. באותו עניין, הוציאה הועדה המרחבית עוד בשנת 2011, לוח שומה, אשר במסגרתו הוערך גובה ההשבחה בגין אישור תכנית ש/1403, למגרש הנדון, בכ-960 אלף ש"ח. בשנת 2019 (כ-8  שנים (!) לאחר הוצאת לוח השומה המקורי), הוציאה הועדה המרחבית לנישומה שומה מתוקנת, אלא שהפעם נקבע גובה ההיטל למועד קובע, על לא פחות מכ-14.8 מיליון ₪ (!) קרן. 

במאמר מוסגר, יצוין כי השומה המתוקנת הוצאה לאחר שההיטל שנקבע בלוח השומה המקורי, כבר שולם במלואו, ולאחר שאף הוצאו במקרקעין היתרי בניה, דבר שהעלה בין היתר גם סוגיות של התיישנות ושיהוי ביחס לחוב הנטען, כמו גם טענות כמובן כנגד גובה החיוב החדש. במסגרת ערר שהגישה הנישומה (אשר יוצגה לכל אורך ההליך ע"י משרדנו, בצוותא עם משרד עו"ד צבי שוב), כנגד הוצאת השומה המתוקנת, טענה הועדה המרחבית בין היתר, כי סמכותה להוצאת שומה מתוקנת, אינה מוגבלת אך לעילות המנויות בסעיף 14(ו) לתוספת, אלא כי היא מוסמכת להוציא שומה מתוקנת בכל מקום בו התגלו לשיטתה טעויות מהותיות בלוח השומה המקורי, וזאת מכח סמכותה הטבועה, וחובתה לגבות "מס אמת". 

לחלופין, טענה הועדה בין היתר, כי די בגילוייה של אחת מעילות התיקון המנויות בסעיף 14(ו), כדי לאפשר פתיחה מחודשת של השומה בכללותה, ואת תיקונה מיסודה. לאחר שועדת הערר ולאחריה בית המשפט לעניינים מנהליים, דחו את עמדת הועדה המקומית וקבעו כי דין השומה המתוקנת, שהוצאה בניגוד להוראות ס' 14(ו), להתבטל (ועדת הערר סברה כי דין השומה המתוקנת להתבטל אף מחמת שיהוי שנפל בהוצאתה, עקב חלוף הזמן הרב, והעובדה כי הנישומה הסתמכה על גובה החיוב המקורי, ושינתה מצבה לרעה), הועלתה הסוגיה גם במסגרת בקשת רשות ערעור שהגישה הועדה המרחבית לבית המשפט העליון.  

בהחלטה שניתנה לאחרונה ע"י כב' בית המשפט העליון (כב' השופט סולברג), נדחו פעם נוספת טענות אלה של הועדה המרחבית. בית המשפט אימץ את טענות הנישומה, וקבע, כי פרשנותה של הועדה המרחבית עומדת בניגוד לפרשנות שנקבעה ע"י ביהמ"ש העליון בעניין קרן, שלפיה העילות המנויות בס' 14(ו) הינן עילות טכניות במהותן, ומהוות רשימה סגורה. 

בית המשפט ציין כי פרשנותה של הועדה המקומית אינה מתיישבת גם עם לשונו הברורה של החוק. בית המשפט דחה גם את טענתה החלופית של הועדה המרחבית בה נטען כי די כביכול בהתקיים אחת מעילות התיקון בכדי להצדיק פתיחה מלאה של השומה, והבהיר כי תיקון שומה, ככל שמתאפשר עקב טעות בשומה המקורית, הינו רק בהתייחס לטעות הנכנסת לגדרי ס' 14(ו), ותו לא. 

בית המשפט ציין בהקשר זה, כי "בעת הוצאת השומה המתוקנת, ששינתה באופן דרמטי את גובה השומה המקורית, עת קבעה היטל בסך של 14,810,000 ₪, חלף 960,500 ₪, לא הגבילה עצמה הוועדה המרחבית רק ל"עילות טכניות באופיין", אלא ניצלה את ההזדמנות לתיקון מקיף של השומה. הועדה המרחבית מבקשת אפוא לנצל "פתח כחודו של מחט" ולהרחיבו "כפתחו של אולם"; זאת אין לאפשר". 

ניתן לסכם ולומר כי נכון להיום, בהתאם ללשון החוק ופסיקת בית המשפט העליון, ועדה מקומית מוסמכת ככלל לתקן שומת היטל השבחה, רק בהתקיים אחת (או יותר) מן העילות הטכניות המנויות בס' 14(ו) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אולם גם במקרה של התקיימות אחת מן העילות הנ"ל, נראה כי היקף התיקון שאותו תהא מוסכמת הועדה המקומית לבצע, איננו גורף, אלא יהא מוגבל ככלל אך ורק לאותה עילת תיקון. 

לצד זאת, במקרים מסוימים עשויות כאמור להתעורר גם סוגיות של התיישנות / שיהוי ביחס להוצאת השומה המתוקנת, אשר עשויות לסייע אף הן לנישום, וגם אליהן יש להידרש. 

בכל מקרה של הוצאת שומה מתוקנת, מומלץ כמובן להיוועץ בעו"ד הבקיא בתחום התכנון והבניה, על מנת לבחון האם תיקון השומה עומד בתנאי הדין, אם לאו. 

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.