דיירי התחדשות עירונית ותמ"א 38 בסכנה לאור המלחמה? המשפטנים עונים

בעקבות הטבח ביישובי העוטף והמלחמה שפרצה בעקבותיו, נעצרה באחת העבודה ברוב אתרי הבנייה בארץ. עצירה זו הצטרפה להאטה החריפה בשוק הנדל"ן, ויצרה אפקט דומינו בענף. בכל יום כמעט אנו עדים לחברת נדל"ן נוספת שמכריזה על כניסה להליכי חדלות פירעון, כשהיא מותירה אחריה מאות רוכשי דירות אובדי עצות.

לדברי עורכי הדין שי חלפון ואמיר סטרול, המתמחים בהתחדשות עירונית, המשבר הקשה שפוקד את הענף לא מדלג גם על פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית, אך להבדיל מיתר השוק – דווקא בענף זה, הנזק לבעלי הדירות עתיד להיות נמוך יחסית. בריאיון עימם, חושפים עורכי הדין חלפון וסטרול את המנגנונים המופעלים ברגע שבו יזם נקלע לקשיים, וכיצד דיירי הבניין אמורים לפעול על מנת להחליפו.

האם המלחמה עלולה להשפיע על עלויות הבנייה?
"השאלה הזו מטרידה רבים העוסקים בתחום הנדל"ן בישראל. עקב הטבח ביישובי העוטף, התנהלות המלחמה והמתח המחריף בין ישראלים לפלסטינים, קיימת הסכמה כמעט כללית בענף הבנייה, כי ההסתמכות על עבודה פלסטינית, ככל הנראה תיחלש או תופסק לחלוטין, ותוחלף בפועלים זרים, או בישראלים". 

"בתקשורת כבר התפרסמו הערכות, כי מדינת ישראל תתחיל לייבא בקרוב פועלי בניין מהודו, וממדינות נוספות. לדברי עורכי הדין חלפון וסטרול, ההסתמכות על עבודה של פועלים זרים בענף הבנייה צפויה אמנם לייקר את עלויות השכר, אך לעומת זאת, פריון העבודה של עובדים עשוי להתגלות כמשופר בהרבה, וייתכן שהמהלך, בסופו של דבר, דווקא יוזיל, או לכל הפחות לא ייקר בצורה משמעותית את עלויות הבנייה". 

מדוע אם כך אנו עדים לכך שכל כך הרבה חברות קבלניות מתמוטטות, ומבקשות עיכוב הליכים?

לדברי עורכי הדין חלפון וסטרול, המשבר העמוק בענף הנדל"ן לא החל עם מבצע חרבות ברזל, אך ללא ספק החריף כתוצאה ממנו. כבר לפני המבצע, מספר רב של חברות נדל"ן גדולות נכנסו לקשיים, כמו למשל חברת 'רום כנרת' וחברת חנן מור, שהמשבר שהיכה בהן לא קשור למלחמה. סביבת הריבית השתנתה מאד בחודשים האחרונים, וכעת, הרבה יותר יקר ליטול משכנתאות, ומי שכבר נטל הלוואות, משלם על כך ריבית גבוהה בהרבה. מעבר לכך, המלחמה אכן החריפה את המשבר מאד, משום שהעבודה ברוב אתרי הבנייה בישראל פסקה לחלוטין. מכירת דירות נמצאת בשפל של יותר מעשור, הן במסגרת תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן, והן בדירות יד שנייה. 

כתוצאה מכך, חברות קבלניות רבות, שנטלו הלוואות על מנת לרכוש קרקעות, ולבנות פרויקטים רחבי היקף, מוצאות את עצמן ללא הכנסה, תוך עליה חריפה בהוצאות המימון. הדבר, כמובן, מהווה מתכון לקריסה כלכלית.  לדברי עוה"ד סטרול וחלפון, צריך לזכור שכל חברת נדל"ן ידועה שנקלעת לקשיים, גוררת עימה קבלני משנה רבים, שהתשלומים אליהם נדחים או מבוטלים. עקב כך נוצר אפקט דומינו בענף, ועוד ועוד חברות מגיעות לחדלות פירעון. 

האם המשבר משפיע גם על ענף ההתחדשות העירונית?

לדברי עוה"ד סטרול וחלפון, אכן קיימת השפעה גם על ענף זה, אך השפעה זו נוגעת בעיקר לשולי הרווח של היזמים, בעוד שהדיירים כמעט לא יושפעו מהמשבר. מה קורה אם היזם פונה לדיירים וטוען שבעקבות האירועים הוא לא יכול להמשיך יותר בפרויקט בפרויקט? לדברי עוה"ד חלפון וסטרול, התשובה לשאלה נחלקת לשניים,  והדבר תלוי בתזמון המשבר. יש להבדיל בין מצב שבו היזם מודיע על חוסר היכולת שלו בטרם ניתנו ערבויות בנקאיות על פי חוק המכר, שאותן הוא אמור להעמיד במסגרת הסכם מול הדיירים, או לאחר שכבר העמיד את אותן ערבויות. 

אם הכרזתו של היזם על קשיים כלכליים מתרחשת עוד בטרם ניתנו ערבויות מצדו, עורך הדין המייצג את הדיירים רשאי לעשות שימוש בייפוי הכוח שלו, ולבטל את הערת האזהרה שנרשמה לטובת אותו יזם על הבניין, עם כניסת הסכם ההתחדשות העירונית לתוקף (לאחר חתימות הצדדים). לעומת זאת, אם הודעת היזם מתקבלת לאחר שניתנו ערבויות, או אז, במצב דברים שכזה, יהיה ליזם קשה ביותר להשתחרר מהתחייבותו כלפי הדיירים. לדברי עוה"ד סטרול וחלפון, נראה שהשתחררות שכזו תוכל להתבצע רק בהחלפת היזם ביזם אחר, שיקבל על עצמו את התחייבויות היזם היוצא, ולמעשה "יכנס בנעליו", וזאת כמובן רק לאחר שאישר זאת מול הדיירים וקיבל את הסכמתם. 

מה קורה אם יזם פושט רגל אחרי שהבניינים נהרסים, ומפסיק לשלם לדיירים את שכר הדירה החודשי אותו הבטיח? 

לדברי עוה"ד סטרול וחלפון, גם כאן יש להבדיל במועד שבו היזם נקלע לקשיים, ומודיע כי לא יוכל לעמוד בהסכם. במידה שהדבר קורה בטרם ניתנו ערבויות היזם לדיירים במסגרת הסכם התמ"א - אזי לדיירים יש אפשרות, במסגרת ההסכם, לצאת ממנו, וזאת, בין השאר, במידה והיזם נכנס לקשיים כלכליים, או נקלע להליך של חדלות פירעון. במקרים כאלה ניתנת ליזם תקופה קצובה להסדיר את התחייבויותיו. מדובר על פרק זמן המשתנה מהסכם להסכם, אך לרוב מדובר על ימים או שבועות ספורים בלבד. 

חשוב להבין שבמסגרת ההסכם, היזם מספק לדיירים בטוחות משמעותיות, בדמות ליווי בנקאי לפרויקט. אחת מהערבויות הללו היא הבטחת תשלום דמי שכירות, בכל התקופה שבה עתיד הבניין לעמוד תחת בנייה. הערבויות הללו ניתנות עוד בטרם מועבר הבניין להריסה, והן מבטיחות את תשלום שכר הדירה מרגע קבלת הודעת הפינוי בטרם הריסת הבניין הישן ועד לקבלת המפתח לדירה בבניין החדש.
לכן, במצב דברים שבו היזם נקלע לקשיים כלכליים, ולמעשה נכנס לחדלות פירעון, הבטוחות הנמצאות בידי הדיירים מאפשרות להם שקט לתקופה מסוימת ובמקביל לפנות לבית המשפט , בכדי להחליף את היזם ביזם אחר ובכך להמשיך את חיי הפרויקט במטרה לסיימו על הצד הטוב ביותר.

האם יזם שנכנס לקשיים כלכליים יכול למכור בעסקת מניות את החברה שאחראית על הפרויקט, וכך לעקוץ את היזם החדש, או להכניס פנימה גורמים שלא יעמדו בחוזה מול הדיירים? 

לדברי עורכי הדין סטרול וחלפון, הדברים חייבים להיות מובאים בחשבון עוד לפני החתימה על ההסכם בין היזם לדיירים. חשוב מאד להכליל בהסכמים הללו סעיפים שלא מאפשרים תרגילי עוקץ, או פגיעה בדיירים.  לדבריהם, כמו ברוב הפרויקטים יש לדאוג לכך שהיזם לא יוכל להעביר בעלות במניות החברה שחתמה על הסכם התמ"א עם הדיירים. בכל מקרה אם קיימת אפשרות למכירת חלק מהמניות של החברה, אזי ברוב הסכמי התמ"א היזם מתחייב שלא למכור יותר מ-49% ממניותיו בחברה, כך שבעל השליטה ומי שימשיך לעמוד מול הדיירים, גם אם מהלך שכזה יקרה, יהיה היזם שנטל את כל ההתחייבויות מול הדיירים בהסכם. בנוסף, במספר רב של הסכמי תמ"א לא ניתן בכלל להעביר מניות לאחר שההסכם נחתם מול הדיירים, אלא רק בהסכמת הדיירים באופן מפורש ובכתב.

מה קורה אם היזם פונה לדיירים ואומר שהוא לא יוכל לעמוד במפרט הדירות, בגלל הפסדים שנגרמים לו מהתמוטטות המחירים בשוק הדיור, עליית הריבית על החוב, עיכוביי הבנייה בשל המצב והחלפת עובדים זולים בעובדים יקרים. מה הדיירים יכולים לעשות? מה קורה בתרחיש כזה? 

לדברי עורכי הדין חלפון וסטרול, בכל הסכם תמ"א קיימת אפשרות ליזם להעמיד חלופה לחלק מהפריטים שהוא הציע במפרט. האפשרות הזו לרוב תופיע תחת ראשי התיבות של שו"ע, קרי: 'שווה ערך'. כך לדוגמא, היזם יכול להתחייב על מפרט מסוים לריצוף מסוג מסוים. במידה והוא נתקל בקשיים להשיג את מה שהוא התחייב אליו, הוא יוכל להביא מוצר אחר שמהווה שווה ערך לאותו ריצוף, מבחינת גודל, צורה, מחיר וכדומה. בכל מקרה, היזם לא יוכל לשנות דברים מהותיים, כמו לדוגמא, הקמת מחסן או מרפסת. אלו תנאים שלרוב מוגדרים בהסכמי תמ"א כתנאים ייחודיים, שברגע שהם מופרים, הם מאפשרים לדיירים להודיע על ביטול הסכם התמ"א.

איך משפיעה המלחמה על לוחות הזמנים של מסירת הדירות?
לדברי עורכי הדין סטרול וחלפון, מועדי מסירה עלולים להתארך במקרה של אירועים משמעותיים ומטלטלים כמו מלחמה, גם משום שאלה מקרים שבהם המוסדות השונים לא עובדים באופן מלא. מלחמה, או מגפת הקורונה למשל, נחשבים ככוח עליון. כאשר אירוע כזה מקבל את ההגדרה המשפטית של כוח עליון, הימים שהוא ייארך וישפיע על המשק, לא ייספרו במניין הימים מעת החתימה על הסכם התמ"א (למעט החרגות שלעיתים מתרחשות כמו במקרה הקורונה שבתקופה זו ענף הנדל"ן המשיך בעבודה על אף המצב). כמו כן, חשוב להדגיש, שהממשלה עצמה מחוקקת במקרים, כמו הקורונה, חוקים מתאימים, המגדירים מחדש את מספר הימים המותרים לאיחור במסירת דירות, ואת הפיצוי שיקבלו עסקים כתוצאה מהפגיעה בעסקיהם, במקרה זה חברות קבלניות.

לסיכום, האם דיירים הנמצאים בתהליכי תמ"א או התחדשות עירונית, אמורים להיות מודאגים מההתדרדרות בענף הנדל"ן ומגל
פשיטות הרגל המאפיין את התחום לאחרונה?

לדברי עורכי הדין חלפון וסטרול, התשובה היא בוודאי לא. כל עוד ההסכמים בין היזמים לדיירים נחתמו כראוי, נמסרו ערבויות מתאימות לדיירים וכל עוד הדיירים מיוצגים נאמנה על ידי עורך דין נפרד, שלא מייצג את היזם במקביל – אזי, אין בסיס לדאגה. הקושי היחיד שיכול להתגלות הוא איחור במסירת הדירות לאור התארכות זמן הפרויקט.

המידע הנ"ל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מעורכי הדין באתר כל אחריות.